בדק בית, זו בדיקה מקיפה ויסודית של כל הנכס/דירה,
הכוללת את בדיקת ותפקוד כל המערכות והאלמנטים שמורכבים בנכס/דירה.
מטרת הבדיקה הינו לאתר ולחשוף ליקויים כשלים ואי התאמות, בין התוכניות
שחתמתם עליהם, לבין מה שבוצע בפועל.
קיימים סוגי ליקויים שונים כמו למשל, ליקויים בטיחותיים, ליקויים אסתטיים
ליקויים בתפקוד האלמנטים, ליקויי איטום ורטיבות ועוד.
המומחה שמגיע, סורק ובודק ביסודיות את האלמנטים בנכס/דירה.
חושף ומתעד את הליקויים בעזרת ניסיונו ובעזרת ציוד מתאים ומקצועי,
מוודא כי האלמנטים תואמים למפרט .
עורך את חוות הדעת ומצמיד סימוכין מהתקנים הרלוונטיים, בנוסף מתמחר את עלות
טיפול ותיקון הליקויים ואת אופן טיפולם.
לכן יש לוודא כי המומחה הינו מוסמך ובקיא בתקנים ובעל ציוד ייעודי ומקצועי!!
אז ככה, על-פי מחקר שנערך ע"י המכון לחקר הבנייה ב"טכניון" נבדק ונמצא כי ב100 אחוז מהדירות בישראל קיימים ליקויי בניה!.זאת אומרת שגם בדירה שלכם קיימים ליקויים! אדגיש כי חלק מהליקויים הינם ליקויי בטיחות,
שבמידה וקיימים הם מסכנים אתכם ואת ילדיכם ובמקרים מסויימיםגם את עוברי האורח החולפים סמוך לביתכם.חלק גדול מהליקויים, נגרמים בעקבות חוסר ידע של הקבלנים, קבלני המשנה(גבס, חשמל, אינסטלציה ועוד) מנהלי הפרויקטים, מהנדסי הביצוע, אנשי התכנון ואף של מפקחי הבנייה,
זאת מכיוון שקיימים מאות חוקים, תקנות ותקנים.
ובנוסף תקנים ותקנות אילו מתעדכנים ומשתנים
לכן, נדרש להקדיש המון זמן כדי לדעת ולשלוט בתקינה.
בנוסף, לצערנו ישנם חברות וקבלנים שמנסות לחסוך כסף ולהשתמש בחומרים ובאלמנטים זולים שאינם בעלי תו תקן כנדרש.
על פי חוק הקבלן מחויב לתקן את הליקוייםאבל…, ופה יש אבל גדול!על הדייר, זאת אומרת שעליכם, כן, עליכם מוטלת האחריות לחשוף את הליקויים בתוך משך תקופת הבדק ואחריות המוגדרת ב" חוק המכר" (ממליץ לכם להכיר את תקופות הבדק ואחריות בחוק המכר-מוסבר בהמשך) ולהציג אותם לקבלן, זאת כמובן רק ע"י בדיקה/מדידה בעזרת כלים מתאימים ומכוילים והוכחה על פי החוקים התקנים והתקנות, שאכן מדובר שהדבר אינו בוצע ע"פ הדרישות ואכן קיים ליקוי.אדגיש כי בחלק גדול מהבדיקות התקנים מסבירים במפורש בעזרת אילו כלים ובאיזה אופן יש לבצע את הבדיקה, ז"א, שבמידה והבדיקה לא בוצעה כנדרש בתקן ואפילו אם אכן קיים ליקוי, הקבלן יכול לסרב לטפל בליקוי וזאת ע"פ החוק.לכן יש משקל גדול לאופן ביצוע הבדיקה למומחיות הבודק בהכרת התקנים וביצוע הבדיקות.
יש לוודא כי המומחה בעל הכשרה רלוונטית ומצויד בכלים מקצועיים ומתאימים.
דירה שמלכתחילה לא נבנתה ע"פ דרישות תקנות התכנון והבניה ושאר התקנים והתקנות ולא נבדקה
ולפיכך, לא אותרו הכשלים והליקויים ולא טופלו .
אותם כשלים וליקויים, במרוצת הזמן מתפתחים ומחמירים, ואף, פוגעים במערכות ובאלמנטים נוספים
בנכס.
לדוגמא- חורים, פתחים וחוסר מילוי במישקים (מרווחים) שבין אריחי הריצוף והחיפוי בחדר הרחצה זהו ליקוי נפוץ מאוד אני נתקל בו בכל יום, דרך פתחים אילו חודרים מים לשכבת הסומסום שמתחת לריצוף וכאשר המים עוברים את גובה האיטום הם מתפשטים בחדרים שהינם "יבשים" נספגים בקירות וגורמים לקילופים וטחב .
וכך נוצר ליקוי אסטטי ובריאותי גדול שעלות תיקונו מאוד יקרה
אם ליקוי זה היה מתגלה בזמן הטיפול בו היה פשוט וזול.
לכן, במקרה זה אם לא תכננתם להחליף את הריצוף לא תיהיה לכם ברירה אלה להחליף לא רק את הריצוף גם את תשתית המילוי (סומסום) הרטובה וזו הוצאה לא זולה בכלל
בנוסף תהיו מוכרחים לפרק את ריצוף חדר הרחצה כדי להוציא את המים שחדרו ופה רק התחלנו….
דבר אחר, דירה דורשת תחזוקה דיירים רבים אינם מודעים לכך ולכן חלק גדול מהדירות שאנו בודקים אינם מתוחזקות ומצטברים ליקויים לעיתים קטנים , אך רבים ויקרים.
לדוגמא- כאשר קיימת פגיעה (אפילו מאוד קטנה) בטיח החיצוני, בעונת הגשמים, הפגיעה גדלה ומתפשטת וכך, הבלוק חשוף לפגעי מזג האוויר ונפגם. תפקיד הטיח הינו לבודד ולאטום את מעטפת המבנה, ובכך להגן על הבלוק ולשמור על משך עמידות המבנה ואורך חייו.
אם הפגיעה טופלה בזמן, הטיפול בה היה זול ופשוט, אבל כאשר שטחים גדולים פגומים נדרש לחדש את כל שכבת הטיח בקיר הפגום ונכנסים להוצאות גדולות ולא צפוייות.
באמצעות חוות הדעת ניתן לקבל החלטה מושכלת לגבי ההשקעה ברכישת הנכס
ו/או להשתמש ככלי למשא ומתן.
ניתן לחסוך ולהימנע מהוצאות לא צפויות בסכומים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
וזאת ע"י השקעה קטנה מאוד בעלות בדיקת הנכס, שטווח המחירים הינם בין 1500-3000 ₪ לפני מע"מ!
בדיקה שתעניק לכם ביטחון וודאות!
השרותים שלנו-
-ביצוע בדיקת דירות חדשות מקבלן
-ביצוע בדיקת בתים פרטיים חדשים, צמודי קרקע (כולל בדיקת שטחי הפיתוח)
-בדיקת כל סוגי הנכסים לפני רכישה
-ביצוע בדיקות לאחר שיפוץ נכס
-ביצוע חוות דעת נגדיות ליזמים וקבלנים
-בדיקת תוכניות וייעוץ למתכננים ואדריכלים לפני תחילת ביצוע/הגשת תוכניות.
אתם מתקשרים, אנחנו שואלים כמה פרטים לגבי הנכס.
כמו למשל מה סוג הנכס? צמוד קרקע, דירה בבניין וכו'..
כמה חדרים? מה סוג הגג? רעפים או שטוח..
אתם תצטרכו לשלוח לי את תוכנית המכר שחתמתם עליה ואת המפרט שקיבלתם במעמד הרכישה.
תקבלו הצעת מחיר הוגנת ותשאלו מה שתרצו כמובן 😊
ונתאם את מועד הבדיקה, זאת לאחר שתקבלו תאריך מהקבלן/חברה.
אנחנו נגיע אל הדירה במועד שנקבע (כמובן שעם חיוך גדול😊)
נבצע את הבדיקה שארוכת בין 1.5- 4 שעות **תלוי בגודל הנכס ובכמות הליקויים.
ונפיק לכם חוות דעת מקצועית, עניינית, וברורה.
נשמח לעבור אתכם על החוות הדעת ולהסביר את מהות הליקויים .
אתם תשלחו לקבלן/חברה במייל (כדי שיהיה תיעוד לתאריך מסירת חוות הדעת)
מומלץ להתקשר לאחר מס ימים ולברר אם חוות הדעת התקבלה.
ניתן ומומלץ להשתמש בשירות ביקורת טיפול הליקויים שלנו
במידה והבדיקה מתבצעת עד שנה מהפקת חוות הדעת הראשונה, עלות הבדיקה בד"כ הינה כמחצית עלות הבדיקה הראשונית.
במידה והקבלן/חברה אינה משתפת פעולה, אנו נסייע לכם בשליחת מכתב התרעה ראשוני מעו"ד בעלות מינימלית ונדריך אתכם בהתנהלות מול הקבלן/חברה.
אנחנו כאן בשבילכם לאורך כל התהליך!
הבדיקות מתבצעות על פי דרישות מכון התקנים הישראלי חלקן ויזואליות וחלקן בעזרת מכשירי מדידה ומכשירי עזר מתקדמים וטכנולוגים.
מאזנת לייזר
פלסים דיגיטליים ומסורתיים במידות שונות
מדידים ומדי מרווח
מד לוקס
פקק מתנפח לבדיקת צנרת
לופה למדידת עובי סדקים
מד כח
מצלמות כבל
מצלמה תרמית
מד לחות
ועוד.
כל זאת בנוסף לניסיוננו הרב והידע העשיר.
אנו עוברים חדר חדר אלמנט אלמנט, בודקים האם הדברים בוצעו כנדרש, והאם לא קיימים פגמים ופגיעות בחלקי הנכס, נבדוק שיפועים במרפסת ובשאר הרצוף, נבדוק את החלונות והדלתות, נוודא של קיימות נזילות וכשלים באיטום, מערכת האינסטלציה קירות, דלתות, גג בקיצור כל אלמנט שקיים בדירה.
בנוסף, נבדוק האם מידות חדרים תואמות את המידות המופיעות בתוכנית המכר, שחתומה על ידכם.
עוד דבר, בכל דירה יש מפרט זה אומר איזה סוג ובאיזה רמה יהיו האלמנטים המותקנים בנכס, למשל סוג האלומיניום, גודל המטבח, דגם הברזים והכיורים, ושאר האביזרים והאלמנטים.
בדיקת התאמת מידות תוכנית המכר של הדירה ביחס למצב קיים- מידות חדרים, מחיצות, גובה תקרה וכו'.
-הצהרה על השכלתי, הכשרתי, ניסיוני המקצועי, פירוט הממצאים ומעמדם המשפטי.
-הדוח הינו מפרט, המתאר בעזרת תמונות ומלל מקצועי, את הליקויים שאותרו, מיקומם והמלצות לתיקונם.
-הוספת נימוקים וסימוכין מהתקנים הנדרשים ו/או כללי המקצוע והתייחסות לתקדימים רלוונטיים מפסקי דין .
-אומדן עלויות של הליקויים על פי מחירון דקל ו /או כל מחירון אחר מקובל
-מתן המלצות בגין זימון בדיקות מעבדה מוסמכת ובהתאם לשיקול דעתי המקצועית.
-מתן המלצות לביצוע בקרה לאחר ביצוע עבודות תיקון / שיקום בנכס.
-בדיקות עמידה בתקנות התכנון והבניה ובתקנים הרלוונטיים.
-בדיקות בטיחותיות כגון- גובה מעקה וחלונות, מין הזכוכיות במעקים ובמסעדים, בחלונות ,בחדרי רחצה ,בוויטרינות, (האם הזכוכיות בטיחותיות ואינן מהוות סיכון במקרה של פגיעה).
-בדיקת דלת הכניסה – בדיקת עמידות מנגנון הנעילה בדרישות תקן להגנה מפני פריצה.
-בדיקה גמר האלמנטים- נראות כל האלמנטים של גמר הנכס, (חלקות גליות וכו') ניקיונו של הנכס מחומרי בנין .
-עבודות חיפוי וריצוף -ליקויים בריצוף, עמידות בהחלקה, אריחים שבר שריטה ופגמים ,הפרשי גבהים בין אריחים, חוסר רובה וגוונו, שיפועים בתאי רחצה ומרפסות, רוחב וסוגי המישקים וחומר המילוי שלהם.
-אינסטלציה- בדיקות מערכת אספקת מים חמים וקרים, מערכת הביוב והתיעול, בדיקה צנרת הדלוחין בעזרת מצלמת כבל, בדיקת לחצים, וכו'.
-בדיקת הכלים הסניטריים- אסלות כיורים , אמבטיות ברזים, מקלחון.
-בדיקת מערכת חימום המים- אוגר מים (דוד) וקולטי שמש, משאבות חום
-עבודות אלומיניום- בדיקת רכיבי האלומיניום, כגון: וויטרינות, גלילות, תריסים חלונות ושאר רכיבי האלומיניום במבנה.
-ליקויים במערכת הטיח והצבע במבנה, כגון: אחידות הצבע, סדיקה ושקיעה, אנכיות, גליות ועוד.
-איתור כשלי מים ואבחון מוקדי רטיבות בעזרת מצלמה תרמית ומד לחות.
-ליקויים במערכות האיטום- קירות חוץ, סביב חלונות, חדרי רחצה, גגות רעפים, גגות שטוחים, מרפסות, סביב חלונות ודלתות, צינורות חודרים וכו'.
-בדיקת מערכות מחיצות, תקרות וחיפויים מגבס.
-בדיקת הממ"ד והאלמנטים המורכבים בו.
– בדיקת מערכות הנגרות: דלתות ארונות חדרי רחצה, ארונות מטבח (כולל משטחי השיש ושיפועיהם).
-בדיקת מסתורי הכביסה.
-בדיקת פריטי מסגרות
-בדיקת המדרגות במידה וישנם
-בדיקות עמידה בתקני חשמל
בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין,
וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – ————————————שלוש שנים
(לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת)
דלוחין וביוב –———————————————————————— ארבע שנים
(לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות)
7.כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות,
בתקרות ובגגות,
לרבות גגות קלים עם סיכוך – —————————————————-ארבע שנים
10.כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – —————————שנה אחת.
בתוספת זו –
"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;
"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.
מומלץ לבצע את הבדיקה מוקדם ככל הניתן לפני מסירת הדירה, וזאת בכדי שיטפלו בליקויים (לפחות בחלקם) לפני מועד מסירת המפתח, וזאת בתנאי שרוב האלמנטים הותקנו בדירה (דלתות, חלונות, אסלות כיורים וכו').
ישנם חברות וקבלנים שאינם מבצעים פרוטוקול ראשוני/מסירה ואף אינם מאשרים כניסת אנשי מקצוע לדירה עד למסירת המפתח, במצב הזה, יש לבצע את הבדיקה סמוך כמה שניתן למועד המסירה, ואין להכניס בעלי מקצוע או לבצע עב' בנכס לפני שמומחה מגיע לבצע את הבדיקה,
מהסיבה שבמידה וימצאו פגמים ושריטות באלמנטים מסוימים ,הקבלן יפנה את האחריות לאנשי המקצוע ואין דרך להוכיח אחרת!
משך תקופת הבדק הינו משתנה בין האלמנטים השונים בדירה (ניתן לראות את אורך תקופות הבדק בלשונית תקופת בדק)
תקופת האחריות הינה 3 שנים נוספות לאחר שהסתיימה תקופת הבדק.
לדוגמא: בתחום הריצוף תקופת הבדק היא ל2 שנים, מיום מסירת המפתח.
אם נגרמה שקיעה או התנתקות אריחים, בחלוף 4 שנים ממועד מסירת המפתח, עדיין קיימת אחריות על הכשל/נזק שנגרם.
אבל, בתקופת האחריות יש על הדייר חובת ההוכחה, שהכשל נוצר בעקבות ביצוע לקוי של הקבלן.
ובתקופת הבדק, הקבלן צריך להוכיח כי הדייר גרם לנזק שנוצר.
כן, אפשר ומומלץ מאוד!! יש לבצע בדיקה גם לאחר שנתיים שלוש במידה ולא ביצעתם.
בעיקר במידה וזיהיתם ליקוי או מס' ליקויים.
שימו לב!! גם אם רכשתם דירה חדשה יחסית, מומלץ מאוד לבצע בדיקה שתחשוף את הליקויים
תטפלו בהם ותוכלו למנוע ליקויים חמורים ויקרים הרבה יותר!
ובכך תימנעו מהוצאות גבוהות ולא צפויות
לאופן הבדיקה וחוות הדעת יש משקל מאוד גבוה ויש בד"כ הזדמנות אחת לבצע ולהגיש בדיקה רישמית שמבוצעת ע"י מומחה.
בדיקות חוזרות יכולות להעיד על חוסר אמינות ויגרמו לחוסר התייחסות, ואמינות מצד הקבלן ואף מצד מערכת המשפט, לכן מומלץ להזמין מומחה בעל הסמכה מוכרת ובעל ציוד תיקני וניסיון.
מומחה מוסמך, מקצועי, בעל ציוד מקצועי ותיקני, יהיה יקר משאר החברות
בכ 15% ובשקלים בין 200-500 ₪ יותר יקר מרוב החברות, זו השקעה זניחה בבדיקה שכל ליקוי שיאותר בה עלות תיקונו בין מאות לאלפי שקלים, לכן לא מומלץ לבחור מומחה ע"פ המחיר! זו טעות שתעלה הרבה כסף בהמשך!!
בד"כ ע"פ גודל הנכס, סוג הנכס וכו'
יש הבדל למשל, במחיר בבדיקת דירה בבניין, לבין בדיקת בית פרטי צמוד קרקע בו יש לבדוק את הגג, החצר החומה ועוד.
בנוסף, קיים הפרש מחירים בין מומחים שונים וזאת בהתאם למקצועיות, לרמת יסודיות הבדיקה ועריכת חוות הדעת, סוגי וכמות הציוד והמכשור שברשותם, והזמן אותו הם מקדישים לבדיקה.
לרוב עלות תיקון הליקויים המתגלים בדירות חדשות, מתחיל בסביבות 20,000 ₪
ויכול להגיע גם למאות אלפי שקלים, יש להוסיף לזה את החוסר נוחות של הדיירים שגרים בדירה בזמן תיקון הליקויים, לצערנו קיימים קבלנים שמורחים את הדיירים ואף באים לבצע את התיקון אך הליקוי חוזר, והדיירים מיואשים.
במצב כזה שאין שיתוף פעולה עם הקבלן, יש לפעול בליווי עורך דין, כדי לקבל את זכויותיכם, ותמורה לנזקים ועוגמת הנפש שנוצרה.
לכן, יש לוודא כי חוות הדעת קבילה בבית המשפט ושהמומחה בעל הסמכה רלוונטית וניסיון.
ב"גבע בדק בית" הבודקים מנוסים ומוסמכים מטעם "איגוד המהנדסים לבניין ותשתיות בישראל" ובנוסף מתעדכנים באופן שוטף בתקינה שבתחומנו ובהכשרות מקצועיות בתחום.
ריצוף
הפרשי גבהים בין אריחים סמוכים.
ליקוי מאוד נפוץ שאני מאתר בבדיקות שאני מבצע הוא "הפרש גבהים בין אריחים סמוכים". זאת אומרת, שברצפת הדירה קיימים אריחים בולטים היוצרים בליטות בנקודות מסויימות ברצפה.הדבר מורגש מאוד (ולא נעים) כאשר דורכים על הרצפה יחפים, או כאשר גוררים כיסא או כל רהיט אחר ולפתע הוא נבלם
בנוסף, ילדים קטנים עלולים למעוד ולהפצע בעקבות ליקוי זה
על פי התקן מותרת סטייה של עד 1.5 מ"מ וכעת חל שינוי בתקן וההפרש המותר הוא עד 1 מ"מ
כדי להוכיח לחברה/קבלן כי קיים הפרש מעל הסטייה המותרת, התקן מגדיר בדיוק, כיצד למדוד את ההפרש ועם אילו אמצעים לבצע את המדידה
לתאום בדיקה מקצועית צרו קשר ותקבלו את כל המידע שאתם צריכים!
רטיבות
סריקה בעזרת מצלמה תרמית.
למה מאוד חשוב שהבדיקה של הדירה החדשה שרכשתם, תכלול צילום תרמי (בעזרת מצלמה שחושפת רטיבות סמויה?(
כחלק מתהליך הבדיקה שאני מבצע, אני סורק את הדירה בעזרת מצלמה תרמית ומאתר רטיבות סמויה שלא ניתן לזהות בעין אנושית.
קיימים מקרים, בהם הרטיבות קיימת במטבח ובאזורים בהם מתוכננים ארונות או חיפויים. ולכן, במידה וקיימת רטיבות סמויה ולא נאתר אותה לפני התקנת האלמנטים. נגלה אותה כאשר הארונות/חיפויים ינזקו ותאלצו להחליפם.
בנוסף, הרטיבות גורמת לעובש שמתפזר באויר ונבגיו נכנסים למערכת הנשימה ועלולים לגרום לאלרגיות/אסתמה ותחלואות שונות.
לכן, תוודאו שלמומחה שהזמנתם אליכם, יש מצלמה תרמית או כלי עזר מתקדם לאיתור רטיבות.
איטום סביב קופאות ביקורת ופתחים בחדר ברחצה
אחד הליקויים הנפוצים שאני נתקל בהם, הינו התקנה לקויה של קופסאות הביקורת. קופסת ביקורת, הינה "הצומת" בין אלמנטים שונים במקלחת, כמו צינור ניקוז המים הכיור או ניקוז המקלחת. כפי שניתן לראות בתמונה, בין החלק העליון של קופסת הביקורת לבין הריצוף, קיים מרווח שדרכו יחדרו מים אל תשתית מילוי הריצוף. כאשר חודרים מים אל התשתית, ייווצרו שני ליקויים:
הראשון בריאותי והשני אסתטי.
הראשון (הבריאותי), טחב ועובש יתפתחו במילוי הריצוף דבר שעלול לפגוע בדרכי הנשימה של ילדים (בעיקר) ואף מבוגרים.
השני (האסתטי), הקיר יספוג את המים שהצטברו בתשתית ויצור התנפחויות של טיח מעל לאזור הפנלים ובצידו השני של הקיר
על כן, יש לוודא כי הקבלן יתקין את קופסת הביקורת עד למישור הריצוף בעזרת מאריך. שימו לב שבהיקפה של קופסת הביקורת (ובהיקף כל האלמנטים החודרים דרך שכבת הריצוף והחיפוי) קיים איטום ע"י חומר גמיש כפי שנדרש בתקן.
צנרת ניקוז
בואו נדבר על ליקוי חמור בצנרת הניקוז, שקיים בחלק גדול מהדירות!!
בכל דירה או כל נכס אחר שאני בודק, אני לא מוותר
על בדיקת מערכת צנרת הניקוז,
צנרת הניקוז, הינה מערכת המתעלת את המים מהקולטנים הקיימים ברצפת חדרי הרחצה, מהמרפסות ומניקוזי הכיורים אל הביוב.
הבדיקה מתבצעת ע"י החדרת "מצלמת כבל"
אל תוך הצנרת, המתעדת את הקיים בה.
ברוב המקרים אני רואה שהצנרת מלאה בחתיכות בלוקים,
שברי בטון ועוד "הפתעות" שחדרו אליה במהלך הבניה.
כאשר הצנרת אינה נקייה וחלקה, בבוא הזמן, הפסולת הקיימת בה תלכוד שערות ופסולת נוספת שתגרום לסתימה, להצפת הדירה ולנזקי רטיבות נוספים
ולא נעימים.
לכן חשוב מאוד! לוודא עם הבודק שלכם שעל הבדיקה הזאת
גם הוא לא מוותר!!
